下面是小编为大家整理的2022年红色物业典型案例（完整文档）,供大家参考。希望对大家写作有帮助!
红色物业典型案例3篇
【篇一】红色物业典型案例
物业管理二十一典型案例汇编
案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫”
案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？
判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。
依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。”
房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。
案例二、外墙开一窗 大楼留一疤
案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。
问题：自己的物业是否就有权随意破墙？
判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；
清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。”
作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。
案例三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重
案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。
问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？
判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。
依据：《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定：“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。”
公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。
案例四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？
去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。 管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；
若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。 时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。 点评：执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来
案例六、空调室外机毁坏 物业公司有无责任 王女士：我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。请问他们到底有没有责任？ 律师分析：要分清责任，首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。分两种情况：第一，如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃，根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定 ，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；
如果该事故给自己或他人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火，除法定的不可抗力的情况外，小区的物业公司应当承担相应的责任。这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件，物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务，保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。尤其是空调外机，它完全是属于业主私有财产，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空间里，所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。因此，如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的，并且小区的保安也没有尽看管的义务，您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。物业公司要是拒绝的话，可以向人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益。
物业管理收费、收租难是一个公开的秘密，在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。据了解，一些小区有半数以上的人欠费、欠租，个别小区甚至只有30％的收缴率，严重影响了物业管理的正常进行。
由于物业管理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益。怎样解决这一问题，物业公司可谓“绞尽脑汁”：有的派专人攻关，与业主搞好关系；
有的给按时缴费的业主送上小礼品，“以致谢意”。上海轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业，其中不乏系统房、售后公房，其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95％以上。他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量，对恶意“抗缴”的业主、住户，通过打官司追讨。去年，他们对历史老账进行了一次彻底清算，对有能力缴费、缴租却故意欠缴的，进行了集中诉讼，全年打了65个欠费官司，标的额42万元，除两起待判外，物业公司全部胜诉。其中，对拒不执行法院判决的，要求法院对其实施强制执行。
业主到底因何种理由不缴费？法院是怎样判决、怎样执行？请看以下几个典型案例。
案例七、蚌埠市物业管理第一案？没有交电费，供电部门停供电
2002年6月17日，在有关部门的推荐下，悦来物业公司与中区青年街华丰街小区业主委员会签定了为期三年的物业管理委托合同。去年10上旬，该小区用户因长期没有交电费，供电部门停止了供电，致使该小区7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃。 电费到底应该由谁来承担，物业公司和业主委员会各持已见。
为此，业主拒交物业管理费，物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。业主委员会反诉状称“被告（悦来物业公司）不履行委托合同，造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆，臭气熏天，偷盗现象时常发生，严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全”。蚌埠市中区法院民庭于2003年3月25日审理了这桩合同违约案。最后双方同意调解后宣布庭审结束。
这明显是一宗互相推委的案例，双方都有责任，两个单位都是作为服务者都没有很好的做好自己的职能工作，没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的。
住户拒交室内维修费用怎么办……
案例八、住户洗菜池下水管堵塞，住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费……
去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。 维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。 谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。 情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意（选择这一话题切入，自然贴切，同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝）。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担（如果能事先说明需要收费及收费标准，效果可能更好），并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。 这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。 点评：即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。
案例九、法院封家电全家住宾馆
不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”，却拖欠物业管理费、水电费一年多。去年8月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到100％。物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：“秉公办事，执法如山”。
案件回顾
原告（物业公司）———业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；
水费也未缴纳；
并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的解释，但被告仍拒绝缴纳。为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。
被告（某业主）———对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；
另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。
法院———经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面积2.70 元；
业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。
案例十、欠租2000元被拘一整天
百年不赖，千年不还。这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。法院判决生效后，面对法院工作人员，她依然如故。法院只好强制执行，决定拘留户主。老头被拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物业公司，要求物业公司到法院为其求情。法律无情人有情。物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院，但按规定该户主依然被拘留24小时。
一人吃官司，众人缴费忙。该小区另外6户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用，小区的物业管理费、房租收缴率达到了100％
案件回顾
原告（物业公司）———接受开发商委托管理宝山某小区，并代收房租。被告入住后，已有两年未付房租。其间多次上门催讨，每年还寄挂号信（有邮寄挂号信的收据两张为证）催要，结果被告仍不缴纳所欠房租。
被告（某户主）———未答辩。
法院判决———经审理查明，宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之间的租赁关系合法，有效，应受法律保护。被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金，延期支付租金的应当支付违约金，原告要求的违约金低于依法应得到的数额，可予支持。被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。
公告见报端欠款送上门
法院判决生效后，某业主置之不理，依旧不缴纳所欠物业管理费。法院只好在某报上刊出公告，把业主的姓名、住址等事项公之于众，并要求其一周内把钱送到法院，结果该业主立刻把钱送来。
案例十一、拒缴物业管理费，业主被推上法庭……
原告（物业公司）———被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。
被告（某业主）———签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；
原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米2.63 元，现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据。
法院———经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同，约定物业管理费以每平方米2.7元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司，但是其改制组建的，名称变了，主体资格并未变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格，不予采信。业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。
案例十二、业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办……
由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。 为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；
一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难（常言道：会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的），以求得携手维护物业正常运行的共识。 在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。 点评：物业公司追缴有意（而非恶意）欠费，首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任。在这个基础上，主动交流加适当让步，相信会感“上帝”的。
给业主提个醒———别欠费
有人打过一个这样的比喻：家中请一个保姆，约定月工资500元。可是，一段时间做下来，自己对保姆不满意，这种情况下，只能辞退保姆。如果因不满意而扣下保姆的工资不给，不管是从法律上还是道义上讲，都是败者。物业公司是小区业主请来做物业管理的，如同小区的“保姆”、“管家”，如果物业公司依约进行了管理，业主就要缴纳相应的费用；
如果对物业公司管理服务不满意，可以辞退，另请高明。现实中，除了恶意欠费的外，大部分欠费业主都有这样那样的理由：服务不规范，收费不合理；
房子质量有问题；
邻里有矛盾；
停车无车位等。这些理由，有的是与物业公司有关的，有的是与物业公司无关的。如果以这些理由不缴费，不但占了缴费业主的便宜，而且一旦打起官司，因与物业公司无关的理由欠费，官司必输无疑；
与物业公司有关的欠费，最后还是会输掉部分官司，因为市高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》对业主拒付物业管理费的抗辩权，有明确规定。
给物业公司提个醒———打官司
物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。
目前，物业公司“讨债”，仍旧愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下几点：与业主抬头不见低头见，对簿公堂，面子上过不去；
物业管理费标的额低，请不到律师；
诉讼时间长，耗时费力；
法院的判决难以执行，打了也白打等。事实上，从轻工物业公司的六十多个欠费官司和执行的案件可以看出，物业管理费的标的额小，律师不愿代理没关系，物业公司自己的员工完全可以胜任，只要准备好资料，把事实说清楚，法院会依法判决的。同时，法院的判决不是儿戏，强制执行不会让法律“打白条”，更何况打赢一个官司，还能影响一大片。
案例十三、电梯坠楼,谁负责?……
新闻晨报报道：
一部"老爷"电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血。近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀法院的判决支持。
２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小区４号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。２小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计１．３万余元。
庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定，结论为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失。
近日，普陀法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等６８００余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对胥某提出的５０００元精神索赔诉请未予支持。
问题的关键是：电梯是有谁来负责，是电梯公司？还是物管公司？那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担。物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成胥某受伤的直接原因，就应该又物管承担，简直是荒唐可及
案例十四、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例……
4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；
物业公司因不作为被判赔近7万元。
罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；
被告物业公司承担45％的责任；
另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；
其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。
案情回放
据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。
事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。
案例十五、发生高空堕物怎么办……
去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查（高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理，还有赖于人们基本素质的提高）。
从楼下查看，玻璃是9楼F座的，护卫员当即上楼查证。事实果真如此：该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。可向其通报了情况后，两人不理不睬，依旧争吵不休。
护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议（先息事宁人，是此时的至要）。
谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作。就这样楼上楼下跑了三趟，才使他们言归于好，携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。
点评：发现问题马上盯上去做工作，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦，直到问题圆满解决了为止。搞物业管理的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂。
案例十六、停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?
1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆"美鹿"牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。一审认为:物业公司经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。维修公司将车交由物业公司保管,就负有缴纳保管费的义务,并享有取回保持原状的车辆权利,物业公司收取车主的停车费用,其义务是妥善提供停车场地,且保管好车辆,物业公司收取维修公司的停车费后,先例行了停车权利,就应对停车场的车辆负责安全保障义务。但物业公司停车场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时,在未检验有关取车手续的情况下就放行,这是一种重大过失行为。因此,物业公司应承担赔偿责任。 二审认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。(二)物业公司的经营范围中并元保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看,该文第一条第(5)项规定是:"交通工具停车场所的管理"。1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对"交通与车辆停放秩序的管理",第二十条规定"露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取"。鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。 终审判决:综上所述,物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,一审认定物业公司未尽保管之责,应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据,依法应予改判。 据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定,厦门市中级人民法院于2001年3月25日判决如下: 一、撤销厦门市开元区人民法院(2000)开民初字第2831号民事判决。 二、驳回维修公司的诉讼请求。 本案一、二审诉讼费各人民币5250元,均由维修公司负担。本判决为终审判决。
案例十七、访客无理打骂护卫员怎么办……
去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。 管理处领导得知后, 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的情况介绍, 调看大堂出入口的现场录象, 查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。 然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题（类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在）。管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。 事情很快就有了圆满的结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损失。 点评：对一些人无理取闹，不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。但我们自己独自处理，有相当难度。而善于借助各方面的力量，处理起来就相对容易得多。
业主请求帮助驱赶室内人员怎么办……
一日，某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。一进门就大声叫喊，要物业公司帮忙，说他家原来那伙装修工人赖着不走，不让别人干活。保安工作主管一面安慰业主不要着急，一面安排护卫班长先到现场。 随后，保安主管陪王先生一起回家。只见业主房内有七八名装修工人和一名工头，另外还有一名被业主称为工头相好的女子。该女子情绪激动，百般纠缠。主管反复劝说数十分钟仍然无效。这时，业主强烈要求管理处帮助把人请出家门。 在此情形之下，护卫员们听从了业主要求，动手推拉那名女子出屋，当即遭到漫骂，但护卫员们坚持骂不还口，非常理智（物业管理人员必须学会控制自己的情绪，不能你不仁我就不义，否则有理也会变成无理）。其他几名装修工人也被劝出房间。那名女子被请出房外后，变本加厉，污言秽语跟业主对骂，并辱骂护卫员，还恶人先告状，拨打110报警。 110到后，该女子态度仍很蛮横，毫无收敛之意，还与业主动了手。在调解不成的情况下，110将该女子与那名工头一起带离现场，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了问询笔录。一场风波总算平息。 然而，没想到事情过去两月后，该女子将业主王先生作为第一被告，物业公司作为第二被告，告上法庭。要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉（倘若当初在劝说其离开房间无效时，我们主动请有关部门来处理，事情的结局是否可能更好些呢？）。后经法院判决：此事物业公司无过错。
点评：业主是物业公司的衣食父母，物业公司不能漠视他们的要求。但对他们的要求，还是要先掂量掂量是否正当。凡属正当的，都应当尽力襄助。不过，襄助过程中要注意遵照法规行事，避免“帮了人家、坑了自己”。
案例十九、物业管理人员入室引起的误会……
某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便怀着好厅的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。试分析：1）阿霞错在哪里？2）如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？3）你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？
观点一、
1、阿霞错在没有向上级反映情况。自己私自进入业主屋内。2、作为物业管理公司的员工。以后对于这种情况一定要向上级反映，不能自己单干。在同事没来的情况下可以在门口等候业主或同事的到来。3、对于如何才能平息事态。首先要针对此事向业主道歉。
观点二、
1、阿霞不懂法律，公司大概培训没有跟上。私闯民宅，违法。2、通知管理处，让管理处人员来解决，先打电话联系业主，如果联系的上，就说明情况，让其尽快回家，并派人在门口守着；
如果不在家，管理人员或保安两人以上，进入室内检查有无危险情况，作适当处理，这种处理方式，在法律上是允许的。3、赔礼道歉是理所当然的。我个人认为，首先向业主说明阿霞错在哪里？导致这种事情发生的原因是什么？在这种情况下，业主一般会转怒为喜，缓和气氛，在赔礼道歉，并说明我的工作还有不完善的地方，希望这位业主以后多提建议，来提高我们的工作质量，并对业主的做法表示感谢，是这位业主给我们公司发现这种问题的（业主虽然处理的有点过激，相对物业公司），避免以后出现类似问题，并有肯恩格帮助我们避免以后更大的危险或损失！4、员工入职培训刻不容缓！作物业管理，无论哪位员工，都要有详细的上岗培训，特别是相关法律法规的培训（附带一些案例分析）。
观点三、
1、其实阿霞本意是好的！但就是缺乏处理此类事件的经验，单独一个人进入业主家里，就算你是好意也会被业主误解。2、最好的处理办法是赶快通知管理处，管理处一方面可以通过电话和业主联系，让业主赶快回家，以确认家中是否被盗窃。另一方面，管理处相关负责人要和保安赶快到现场，如实在业主联系不上，必须最少两个人同时进入业主家里，这样，有了物业保安的参与，即使业主发现，也一般不会误解。3、事情以至此，一方面管理处要求清洁工向业主道歉，另一方面也要把情况向业主讲清楚，希望得到业主的谅解；
最好让业主看一下家里，看是否有东西丢失，以确认清洁工的清白，一般这样处理业主不会故意刁难，只要在情在理，业主都会谅解的。处理完后，一定要加强清洁工在处理此类事件的培训，以避免误会的再次产生。
案例二十、物业公司合理应对业主健身扰民案例分析……“做文明业主，塑城市精神”，是每一个业主的份内事，但不是每一个业主都能自觉做到的。物业公司每天与业主接触，如能从正面多加引导，从人情、人性、人心入手，搞一些能提高业主文明素质的活动，对于提高管理质量，建设良好的社区文化和精神文明，将会起到推进作用。
小区有人因健身放音乐，有人因休息、学习需安静，这个矛盾摆在了物业公司面前，疏导是最好的化解办法。
近年来，群众健身活动在上海掀起热潮，某物业公司管理的小区也活跃着一支中老年健身队。她们昨天学十八法，今天练太极拳，明天跳健身舞，鲜艳夺目的服装、多姿多彩的动作成了小区一道靓丽的风景线。然而，健身活动中播放的音乐，却不时扰民，成为业主投诉的导火索。物业公司收到业主投诉后，管理处经理多次亲临现场，一探究竟。
没想到，健身队也是一肚子苦水。小区中老年健身队领队表示，自从退休回家，内心充满失落感和空虚感，身体一天不如一天。参加了晨练队伍后，心境开阔、筋骨活络，“老死不相往来”的新邻居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活动遭到了部分业主的反对，底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”；
高层业主朝下扔蛋壳、浇水，健身队伍只好打一枪换一个地方。她们迫切希望物业公司想想办法，帮助她们解决难题。物业管理处经过实地调查研究，拟定了一套解决方案。
第一，寻找场地。小区中庭花园处在两幢高层、一排多层中间，虽然这里环境宜人，但正对着高层的南窗，加上早晨上学、上班时人来车往，无论是从安全角度还是从不扰民角度，都不宜考虑。变电所门口有一块空地可以利用，但十几辆遗而未弃的破自行车怎么办呢？管理处先张贴旧车招领启事，三天后，经理亲自上阵，将破车、旧车一辆一辆地进行处置，有的搬入地下车库，有的劝业主作为废铁卖掉，最终为健身队开辟出了一块健身宝地！同时，还关照邻里之间要相互关心，晨练时尽可能地把音乐音量调到最低限度。从此皆大欢喜，投诉也烟消云散。
第二，及时沟通。小区一业主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物业公司提出，料理丧事期间，是否停止健身队的音乐播放？管理处马上与健身队联系，请她们配合，健身队干脆停止晨练三天。此举令这位女主人很感动，她激动地说：“失去亲人是一件很悲痛的事情，在我失去亲人、最痛苦的时候，物业管理处能给予理解，并满足我的要求，我永远不会忘记。”
第三，调整时间。物业公司经过与居委、业委会多方协调，小区健身队的晨练时间改在早上7:30－8:30，避开了上学、上班的高峰时间段；
练功、学舞改在晚上7：00以后，健身队不再随意调高音量，队员们在健身中还常常相互提醒，不要大声聊天影响别人。学习新的动作时，她们会自觉到地下室去练习，参加比赛前的排练，也都到地下室去进行。健身和扰民的矛盾终于得到圆满解决。
案例二十一、治理招贴——有人乱派招贴怎么办 乱派招贴,被人戏称为城市的"牛皮癌"。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免。 海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝。 实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为:二是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为:三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为(全面探明原因,才好逐个对症下药)。据此管理处采取了一系列新办法: 管为本。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。 教为先。发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想促成生意的心理,‘骗""其上门来接受教育,办法巧妙)。 治为辅。某些单位不昕招呼继续乱派广告,就把其列入"黑名单",严格限制这些单位在海富花园内的经营活动,直至真做出保证,并确实改正自己的违规行为。 采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经大为减少。 点评:解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都是相当复杂的。多数情况下,还是需要采取综合措施,才能全面加以解决。
有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任怎么办?……
去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认（尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事，还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦）。
早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主横生节枝，否认记录和现场具有真实性……一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。
在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所派员进行调查和调解（既然如此，没有必要再扯下去，及时请权威机关来处理，是最好的办法）。派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认帐。
点评：遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。
【篇二】红色物业典型案例
物业管理纠纷典型案例选编
《江北区物业管理现状调查》课题成员单位
江北区人民法院
20RR年11月
前 言
重庆市江北区法院从20RR年开始受理物业服务纠纷，到20RR年已共计受理物业服务纠纷六百余起，其中不乏很多值得研究和深思的案例,特别是近些年来，小区业主委员会作为业主整体利益的代表在物业服务纠纷中起着越来越重要的作用，导致诉讼案件更加复杂化，呈现出一些新特点，也为司法应对该类纠纷提出了更高的挑战。
本案例选编即是将近些年来江北区法院所审理的一些案例进行汇总、整合，经过不断的提炼，精选出如下几个具有代表性的案例，作为本院物业管理纠纷调研报告的附属课题成果展现出来，其目的是为读者完整的展现物业管理纠纷审理全貌。
重庆市江北区法院课题组
20RR年10月
目 录
听从法官建议主动缴纳物业费 5
开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由 8
业主财产被盗能否向物业公司索赔 15
架空层权益如何维护 19
移交物业管理用房瑕疵如何处理 24
侵占公共场地应当返还 32
业主在小区内停车能否拒交停车费 36
业主委员会能否作为被告参与诉讼 44
听从法官建议主动缴纳物业费
摘要
20RR年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等人物业费纠纷共计7案，原告认为被告在不同的时段存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千元-5千元不等，经法院调解，7家被告全部主动缴纳物业费，7案以撤诉方式结案。
一、案情
20RR年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等物业费纠纷共计7案，该7案原告起诉其服务小区内的7家业主要求缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金3千-5千元不等。
原告重庆鸿果物业管理有限公司起诉认为，20RR年，原告与江北区石马河街道升伟-新意境小区的房地产开发商重庆升伟房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，由原告为被告所在小区提供前期物业服务，物业费为1.1元/平方米。而7家被告业主自20RR年至20RR年期间，在不同的时段均存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千-5千元不等，特起诉来江北区法院，要求7案被告缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金。
二、审理
经承办法官了解，业主拒绝缴纳物业费主要是认为：物业服务公司的安保问题严重，导致小区内多家财产被盗，物业服务严重达不到业主要求的标准。对此，承办法官建议，物业服务企业应当加强安保力度，业主应当采取合法的方式进行维权。业主听从了法官的建议，主动补缴了物业费，物业公司亦放弃了对7案被告滞纳金的诉求，主动撤诉。
三、评析
7案虽然撤诉审结，但江北区法院在案结事了原则的指导下积极对该小区展开了回访，据悉，目前该小区业主已经成立了业主委员会，准备通过业主委员会积极筹划选聘新的物业服务企业，争取彻底解决小区的物业服务质量问题。
据统计，江北区法院20RR年1-9月已经累计受理物业服务纠纷213件，同期审结153件，其中调撤113件，调撤率73.9%。远远高于一般民事案件的调撤比率。这主要是考虑到，物业服务纠纷不同于一般的民事案件，其具有辐射效应广、案件矛盾大的特点。如果不能通过和谐有效地途径解决，将不利于维护小区的整体稳定，因此在处理该类纠纷时，格外注重对案件的调解工作的展开。
业主拒缴物业费纠纷数量虽然非常庞大，但其主要原因却非常集中，无非是如下几个方面的原因：
1、业主认为物业服务企业的服务质量不达标；
2、业主家庭财产被盗，而与物业服务企业协调不能达成统一共识，据此拒缴物业费；
3、业主房屋质量有瑕疵，而物业服务企业是房地产开发企业的子公司，因此，业主要求物业服务企业履行房屋修缮义务，而物业服务企业拒绝履行房屋修缮义务，或者房屋修缮不能达到业主满意标准；
4、小区共用部位被物业服务企业侵占而与之产生纠纷，以拒缴或者缓缴物业费作为抗争手段。
法院在受理了物业费纠纷案件后，承办法官考虑的不仅仅是物业服务合同上所列的物业费具体标准，还要应当按图索骥，寻找矛盾的深层次根源，从而排除矛盾，使小区环境达到稳定和谐的目标。
四、启示
物业费纠纷在江北区法院审理的物业管理纠纷中占到了98%以上的比重，该类纠纷的审理应当立足于案件，深刻挖掘案件背后的深层次原因。拒缴物业费往往仅仅是这些深层次原因的具体表现形式。
开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由
摘要
原告重庆麦某某物业管理有限公司诉杨某某物业费纠纷一案，被告认为其房屋质量有瑕疵，原告应当进行维护，且原告在收取物业费时无正式统一发票，据此拒缴物业费。原告认为被告应当按照《业主公约》的约定缴纳物业费。法院判决认为原告无义务对被告房屋进行修缮，因此被告应当缴纳物业费。
一、案情
原告重庆麦某某物业管理有限公司。
被告杨某某。
原告重庆麦某某物业管理有限公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被告却自20RR年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不缴纳。现原告提起诉讼要求被告支付欠缴的20RR年12月至20RR年6月、20RR年12月至20RR年6月期间的物业服务费3375.20元；
支付原告为其代缴的20RR年12月至20RR年6月、20RR年4月至20RR年6月期间的电费656.10元；
支付原告为其代缴的20RR年12月至20RR年6月、20RR年8月至同年11月、20RR年4月至20RR年6月期间的水费859元。
被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等费用的，只是被告不可能保留所有缴费票据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从20RR年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。
二、审判
经法院审理查明，被告是重庆市江北区建国村某房屋业主。20RR年1月25日，原告与重庆市江北区建国村某小区的开发商重庆龙某某置业有限公司签订了《某物业管理委托合同》，合同第三条约定：乙方（原告）提供服务的受益人为某物业全体业主和物业使用人，某物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，……。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护和管理，……。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务；
2.水、电、气代收费用……。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自20RR年1月25日起至20RR年1月24日止。20RR年4月28日，原告与被告签订了《管理公约》，第二条第（二）款第8项约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，……。第三条第（二）款第1项约定：原告负责小区内公共设施及设备的维修、养护，……。20RR年5月27日，重庆市物价局作出渝价〔20RR〕282号《关于江北区某（一期）高层住宅区物业管理服务收费标准的通知》，载明：住宅户型建筑面积在121-165平方米的，按照78元/户（套）.月的标准收取公共服务费；
高层住宅电梯费可实行月票和次票，也可以按月票票价和乘坐电梯户均人数计算收取。月票票价（张/人）＝10元（3层）+0.30元×（N-3），3为楼层数。20RR年9月22日，原告向被告出具收取20RR年7、8月物业服务费108.8元及电梯费40元，共计148.80元的发票。20RR年4月22日，原告向被告出具收到被告交纳的3月份水费23.9元、电费35.7元，共计59.6元的收据。20RR年9月12日，重庆凯美物业管理有限公司某管理处出具《情况说明》：自其20RR年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具《证明》：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明中还记载，被告称其20RR年1月发现房屋出现了诸多质量问题，向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。被告自20RR年起每年多次要求公司解决问题。业主委员会就被告的问题与公司进行过协调，公司承认有这么一回事，答复研究后再说，但公司一直没有具体解决办法。业委会与公司协调未果。
庭审中，双方均认可重庆市江北区建国村9号某小区该房屋建筑面积为121平方米。原告陈述双方系按照建筑面积，以0.45元/月.平方米收取的物业服务费、以0.35元/月.平方米收取的电梯费；
被告认可双方是按照建筑面积，以0.45元/月.平方米收取的物业服务费，但电梯费系按照20元/月收取。
另，原告在庭审中举示其制作的20RR年6月27日、20RR年4月20日和20RR年3月31日三份《公告》，均要求拒交物业服务费、电费、水费的业主交纳物业服务费、电费、水费，拟证明其不断通过在小区张贴公告或上门催收的方式来向被告主张权利，但被告否认见过该公告。
法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了《管理公约》，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规定，原告与被告的物业管理服务关系成立。《某物业管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动以及代交水电费的行为、表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，与原告签订了《管理公约》，接受了原告的物业服务，就应向原告支付相应的物业管理服务费。按照双方协商的物业服务费的交纳标准，被告每月应向原告支付的物业服务费（不含电梯费）是0.45元/月.平方米×121平方米＝54.45元/月。而对于电梯费的交纳标准，原告陈述双方系按照0.35元/月.平方米计收，被告陈述系按照20元/月计收。物价局仅给出了当事人双方计收电梯费的选择方式。现原告对双方就电梯费的收取方式的约定负有举证义务，但原告未举示相应证据来证明双方约定的电梯费系按0.35元/月.平方米计收或者物价局文件内电梯费计收公式中的重庆市江北区建国村9号某小区该房屋内的长期居住人口数，法院即采纳被告对电梯费以20元/月交纳的陈述。对于被告陈述其房屋存在漏水等问题，原告未及时维修违反了物管公司的法定义务的辩解理由，因被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。对于被告提出其已按时向原告缴纳物业服务费等费用，但缴费票据已经丢失，且原告要求其支付20RR年8月30日以前的物业服务费的诉讼请求，已经超过诉讼时效的问题。原告举示其制作的20RR年6月27日、20RR年4月20日和20RR年3月31日三份《公告》拟证明其不断通过在小区张贴公告或上门催收的方式来向被告主张权利，诉讼时效几经中断，但被告否认见过该公告，而原告亦未举示其他证据予以佐证，故，原告对其诉讼时效几经中断的主张，法院不予支持。但被告称其已向原告交纳相应物业服务费等费用，因其交款票据丢失，无法提供的辩解，原告予以否认，法院亦不予采信。因此，被告应向原告支付20RR年8月至20RR年6月期间的物业服务费（含电梯费）（54.45元/月+20元/月）×11个月＝818.95元。
根据原告与重庆龙某某置业有限公司签订的《某物业管理委托合同》，约定：原告为被告代收、代缴水、电、气代收费用系其物业管理服务的范围。原告与被告签订的《管理公约》也约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。但本案中原告未举示其为被告代缴水电费的相应证据，被告对此也予以否认，故，原告要求被告支付其为被告代收、代缴的水、电代收费用的诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。
据此，法院判决如下：
一、杨某某于本判决生效之日起10日内支付重庆麦某某物业管理有限公司物业服务费（含电梯费）818.95元。
二、驳回重庆麦某某物业管理有限公司其他诉讼请求。
三、评析
本案所涉及的问题是，被告抗辩认为：其房屋墙体存在长期漏水等情况，又多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，这种抗辩能否作为拒缴、缓缴、减缴物业费的理由。答案是否定的。因为被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。
其实，还可以从合同相对性的角度来理解这个问题，与被告签订商品房买卖合同的主体是房地产开发商，所以，房地产开发商应当负责被告房屋的质量问题。
当事人可以就此事宜起诉房地产开发商要求进行赔偿，其依据可以是侵权纠纷或者合同违约纠纷，而无论如何，起诉物业服务公司是缺乏理由的。
对此，该案还有一个后续事宜，被告杨某某等人在经法院判决缴纳了物业费以后，又以房屋质量不达标为由提起诉讼，起诉要求被告房地产开发公司重庆龙某某房地产开发有限公司对房屋进行维护，该案共计涉及该小区内的十几家业主，在起诉来院以后，江北区法院法官与该房地产开发公司进行沟通，被告公司愿意对房屋进行维护，故，该系列案件立刻以撤诉方式审结。这说明，业主维权应当找对诉求对象，以便最大效率的解决纠纷。
四、启示
虽然房屋质量瑕疵不应当成为拒缴物业费的理由，但是以此为由拒缴物业费的案例仍然占绝大多数。对此，司法机构有必要做深入思考。
业主财产被盗能否向物业公司索赔
摘要：
原告范某某起诉该小区物业管理公司认为，原告家庭财产被盗系被告安保义务不到位的造成的，因此，被告应当承担其家庭财产被盗的损失。法院判决认为，原告财产被盗系其自我保护不到位，与被告无关，据此驳回原告的诉求。
一、案情
原告范某某。
被告重庆麦某某物业管理有限公司。
原告范某某起诉认为，原告于20RR年11月购买了重庆市江北区建国村某房屋，入住后，发现该楼层的公共楼梯间的窗户未安装公共防护网，导致楼层室外的公共平台可将本楼各住户连通，存在安全隐患，于是要求被告安装防护网，被告未予理睬。20RR年6月，本小区另一业主家因前述隐患被盗，被告才将被盗业主外的公共窗户免费安装了防护网，原告再次要求被告在楼层外安装防护网，被告仍未采取相应措施。20RR年5月2日14时至17时之间，原告家中30000余元财物被盗。经派出所现场勘查和查看录像证实：2名窃贼在未经过门卫任何盘查的情况下进入该楼层公共楼梯间，翻越楼梯间的公共窗户下到公共平台，轻松撬开原告家厨房窗户进入原告家中行窃。原告家中被盗后，原告多次要求被告安装防盗网并赔偿原告损失，也曾向小区业主委员会报告此事要求协调，但一直没有得到解决。被告不能履行物管义务被撤换后，新的物管公司也承诺原告予以协调，亦一直没有结果。现起诉，要求判令被告赔偿原告被盗损失30000元。
被告重庆麦某某物业管理有限公司辩称，被告从不知道原告家中被盗，原告亦没有向被告反映过此事。被告已经按照服务合同履行了自己的义务，原告家被盗亦与被告的服务没有因果关系，请求驳回原告的诉讼请求。
二、审理
经江北区法院审理查明，范某某是重庆市江北区建国村某号房屋的所有权人，赵某系其丈夫。重庆市江北区雨花村派出所填写的《接受案件回执单》上记载：案别盗窃、报案控告举报人赵某、报案时间20RR年5月2日、发案地点东海福苑小区某房、报案内容：该人报称：“20RR年5月2日下午发现家中被盗。损失有现金、金首饰等价值约3万余元物品。”20RR年9月20日，该小区业主委员会出具《证明》：范某某因与麦某某公司发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。业主委员会就范某某的问题与公司进行过协调，公司承认有这么一回事，答复研究后再说，但公司一直没有具体解决办法。业委会与公司协调未果。
经法庭审理认为：
原告所有的房屋属建筑物区分所有权中的专有部分，其房中的财产属于其自身管理范围，不在被告管理服务之列，原告也未举示证据证明有约定应由物管公司对该部分财产进行管理。因此对房中的财产的安全应由原告自行负责。被告对物业的安全防范工作的服务是指物业管理企业根据约定或法律规定，为维护物业管理区域公共秩序的一项协助管理的服务，配合当地行政管理部门管理日常治安工作，该项服务的质量不论高低均只能最大限度地防止和减少小区治安刑事案件的发生，而不可能杜绝治安刑事案件的发生。不论是在物业管理服务合同中，还是在我国现行法律、法规中，均无小区发生刑事案件后，由物管公司承担赔偿责任的约定和规定。相反，在我国现行法律、法规中，均有公民个人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵犯，否则应承担相应的刑事、行政或民事责任。小偷盗窃他人财物，应视其盗窃金额和情节轻重等考量其是否承担刑事责任，但其无疑地应承担返还原物或折价赔偿的民事责任，即承担财产损失的赔偿义务人为小偷。同时在本案中原告自己陈述被告亦做了设立门卫等安全防范工作，履行了应尽的协助义务。
据此，法院判决：
驳回原告范某某的诉讼请求。
本案宣判后，原告未提起上诉。
三、评析
本案主要争议在于物业公司是否应当对业主家庭被盗承担赔偿责任，该类型的案件在江北区法院审理的物业纠纷中占很大比例。一般情况下，物业服务公司不对业主的私人住宅场所负法律上的责任，这也符合一般的人的思维方式，不可能因为有了物业服务公司的服务和管理，就让盗窃的损失由业主之外的人去承担。因此，面对盗窃行为，除了物业服务公司的管理之外，最重要的是业主自己对家庭财产的保护。
另外，《中华人民共和国侵权法》实施以后，原告引用侵权法第三十二条第二款的规定“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；
管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。”以此认定，被告应当按照管理人的角色来承担侵权责任。其实这是一种误解，侵权法该条款所规定的公共区域管理责任适用于各类公共管理场所和大型活动的组织场所，而对于小区的物业管理区域而言，则不在该条的保护范围之列。因此，作为小区业主而言，防范盗窃的责任还是需要业主自己承担。
四、启示
从业主本身的角度来看，家庭财产被盗的责任应当由业主自己承担，但根据课题组对物业服务企业的调查发现，不少物业服务企业非但自己不去安装防盗网，而且禁止业主自己安装防盗网，这是因为，不少的房地产开发商接到当地管理部门或者街道的通知，不能在外墙安装各式各样的防盗网，以避免影响外墙面的美观。究其原因在于，《物业管理条例》对是否允许安装外墙防盗网并未做出规定。
架空层权益如何维护
摘要
重庆良华房地产开发有限公司诉胡某某一家，认为被告所居住的房间系架空层改造房，现起诉要求被告搬离架空层改造房。经法院审理确认，被告所居住的房屋确系架空层改造房，而架空层的权属属于全体业主共有，因此原告不能代表全体业主行使权利，据此驳回原告的诉讼请求。
一、案情
原告重庆良华房地产开发有限公司。
被告胡某某、高某某、高某。（三被告系一家庭）
原告良华公司诉称：被告胡某某的父亲吴某某原是良华公司的副经理，与良华公司的法定代表人包某某是校友。20RR年10月，良华公司在其开发的“某大厦”B幢（江北区五江路某房屋）的架空层隔出了一套133平方米的房屋作为校友会临时办公用房，吴某某任秘书长，并在该房办公后供其家庭使用至去世。吴某某去世后，其子女无继承权，本应当将该房屋退还给公司，良华公司多次要求被告搬出该房屋无果。为维护原告的合法权益。请求判令三被告搬出江北区五江路某房屋架空层房屋。
三被告辨称：20RR年10月11日，良华公司与胡某某的父亲吴某某签订《产权分割协议》，“在该大厦B栋4楼分隔出永久性产权使用133平方米房屋，由吴某某全权安排使用入住。”吴某某接房后与被告一家共同对该架空层房屋进行了装修并入住至今九年，缴纳了物管费、水费等费用，该房屋从未作为校友会办公用房。吴某某去世后，三被告基于《产权分割协议》继续居住该房屋是合法有效的。并且，被告居住使用该房屋已达九年，原告现才提出搬迁的主张，已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼主张。
二、审判
经合议庭审理查明，位于江北区五里店的该大厦由良华公司开发和销售。胡某某的父亲吴某某原系良华公司股东。20RR年10月11日，良华公司及法定代表人包某某向吴某某出具《产权分割协议》：“根据以前签订的协议并经公司研究，决定在该大厦B幢分隔出永久性使用房屋133平方米，无异议。此房由吴某某全权安排使用入住。手续业以完善，特此告知”。吴某某依据此协议于20RR年1月入住江北区五江路18号该房屋，独生女胡某某一家亦随其入住。吴某某于20RR年10月11日死亡，配偶于20RR年6月27日死亡。胡某某一家仍继续居住该房屋至今，并缴纳物管费、水电气费用。
20RR年4月，重庆市某地产测量事务所作出《房产面积测算报告书》，记明该大厦A幢、B幢该层共计1373.36平方米为架空层，另有153.58平方米的架空层通道计入了A、B幢住宅的分摊范围。20RR年12月22日，良华公司取得江北区五江路17、18（原A幢、B幢）号房屋的《房地产权证》（证号：103房地证20RR字第RRRRR号），在“房屋共有或共用部位及设施”一栏中，明确记载“第六层（即争议楼层）为架空层。”
良华公司没有就其主张的讼争房屋系校友会办公用房的事实提供证据。
经审理合议庭认为：
江北区五里店的该大厦由良华公司开发和销售，良华公司在“光华大厦”B幢第四层分隔出133平方米交与吴某某及其家人居住，根据重庆市某地产测量事务所作出的《房产面积测算报告书》及良华公司取得的“光华大厦”《房地产权证》记载，该大厦A幢、B幢第四层为架空层，故吴某某及其家人居住的江北区五江路大厦（B幢）某房屋乃系该大厦的架空层范围而非商品房属性的房屋。良华公司于20RR年12月22日取得的该大厦《房地产权证》，是开发商就其开发的房地产项目申办的所有权初始登记，记载“第六层（名义层第四层）为架空层”的内容是在“房屋共有或共用部位及设施”一栏中表述的，并非良华公司的专属产权范围。本案审理中，良华公司亦未提供此架空层的权属现已办理至其名下的证据，同时，良华公司也没有提供依据证明讼争房屋系校友会办公用房的事实。故良华公司主张江北区五江路18号该大厦架空层房屋系公司所有的办公用房，没有充分证据予以证实。因本案没有证据证明良华公司对江北区五江路18号该房屋享有合法的财产权利，其要求三被告搬出该房屋的请求，本院不予支持。
据此，判决如下：
驳回重庆良华房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案宣判后，原告未提起上诉。
三、评析
关于架空层的法律属性，从《物权法》上已经确认了其公共权属性质，但是对于占用小区架空层，如何维权的问题，一直显得比较模糊。这可以区分如下几种情况来阐明：
第一、对于未成立业主委员会的小区，应当由全体业主集体维权，但是从西方经济学理性人的角度进行分析，则任何人都喜于搭便车，因为这样做可以减少边际成本，获得更高的效益，特别是对于维护小区架空层权利问题，业主更容易产生事不关己高高挂起的思想。因此，虽然法律上规定了共有面积的集体维护权利，但实践中如果没有对业主的权益造成较大的损失，业主是不愿意动用该项权利的。
第二、对于已经成立了业主委员会的小区，业主委员会可以代表业主进行诉讼，但是业主委员会仍然要依照《物权法》的规定进行两次业主大会确认程序，一是需要确认业主愿意通过诉讼方式解决该纠纷，二是三分之二以上业主认为架空层的占有者应当归还架空层。
本案中，原告系房地产开发公司，既无业主委员会的决议，亦无业主大会的会议投票记录，其起诉的理由当然得不到法院的支持。但是原告依然起诉来院，反映了在某些房地产开发商眼中，其所开发的小区的公共场地的产权认定仍然清。
四、启示
对于产权部分，只有业主大会才是真正的产权人，但是业主大会的召集和决策都有比较复杂和严格的程序要求，这种程序性事项成为法院审理该类案件的焦点，在司法审判中，对于程序性事项的审查往往比较复杂，缺乏有效地监督和认定，因此，如果能确定一个第三方机构来评价业主大会决策事项，则其权威性会大大增加。
移交物业管理用房瑕疵如何处理
摘要
原告爱丁名苑业委会起诉认为，被告房地产开发公司移交的物管用房中，有些是以被告为产权人设置了抵押的房屋；
其余的都是架空层，不属于法律意义上的房屋，且也无实际使用价值。现要求被告按法律、法规规定移交物业管理用房。法院审查认为，被告移交物业管理用房存在瑕疵，责令被告移交544.05平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房。
一、案情
原告重庆市江北区爱丁名苑业主委员会。
被告重庆新洲实业（集团）有限公司。
原告爱丁名苑业委会诉称，爱丁堡花园住宅小区（现名爱丁名苑住宅小区）是由被告开发的房地产项目。该项目分为一期工程和二期工程。该项目经重庆市计划委员会批准立项，一期于20RR年9月27日竣工并交付业主使用，20RR年6月5日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；
二期于20RR年3月26日竣工并交付业主使用，20RR年9月13日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。20RR年9月5日原告经登记成立。被告于20RR年12月12日向原告提交了《爱丁堡小区物管用房移交情况》。但被告所移交的物管用房中有产权的部分是以被告为产权人设置了抵押的房屋，随时都有被抵押权人主张权利而变卖的风险；
其余的都是架空层，在房屋测绘报告中无法体现，不属于法律意义上的房屋，且也无实际使用价值。根据《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”、第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主”的规定，被告没有权利对原告小区的物业管理用房作任何处置。为了维护小区全体业主的合法权益，请求法院判决被告向原告移交位于爱丁名苑住宅小区项目内的544.05平方米的房屋作物业管理用房。
被告新洲公司辩称，依据小区业主公约和《重庆市物业管理办法》的规定，被告应按小区总面积的5‰向该小区的物业公司移交物业管理用房，即被告应移交544.05平方米的物业管理用房。但实际上被告移交的物业管理用房已超过上述面积。按照业主公约约定，物业管理用房的价款以大修基金充抵。现在被告与原告尚未对已移交的物管用房价款进行进行结算、冲抵。请求驳回原告的诉讼请求。
二、审理
经江北区法院审理查明，20RR年9月5日，爱丁名苑业委会经重庆市江北区房屋管理局登记备案后成立。重庆市江北区爱丁名苑小区于20RR年10月10日召开小区业主代表大会，大会应到业主代表55人，实到业主代表43人，与会业主代表一致表决通过决定对新洲实业集团有限公司提起移交小区物业管理用房的诉讼。
爱丁堡住宅小区（现名爱丁名苑住宅小区）项目分为一期工程和二期工程。一期工程于1999年5月10日经重庆市计划委员会以渝计函[1999]固057号文对爱丁名苑小区批准立项，该批复中载明建设总规模99831平方米，其中物业管理用房1253平方米，但未明确具体位置。该小区一期工程于1999年11月10日取得建设工程规划许可，二期工程于20RR年10月14日经重庆市发展计划委员会渝计委投[20RR]1413号文批准立项，并取得建设工程规划许可。二期工程于20RR年9月13日取得建设工程竣工验收备案登记。该小区一期工程建筑面积60093.88平方米，二期工程建筑面积48715.56平方米，总建筑面积108809.44平方米。
重庆市国土资源和房屋管理局渝国土房管（1999）预字第048号及附1号重庆市商品房预售（预租）许可证载明房屋的售房单位为新洲公司。
新洲公司在一期售楼广告中宣传爱丁堡的规划设计经济技术指标中披露公建面积中物业管理中心1077.4平方米；
在爱丁堡规划设计之差异性特征中披露有1000平方米的物业管理用房；
在爱丁堡剖面图中披露物业服务用房的位置。
20RR年12月12日，新洲公司与该小区的物业管理企业重庆景和物业管理有限公司签订小区物管用房移交情况，新洲公司从20RR年1月起至今已陆续向重庆景和物业管理有限公司移交物管用房五处共633平方米，具体情况如下：1、物管办公室107平方米；
2、保洁房122平方米；
3、保安房180平方米；
4、工程部34平方米；
5、仓库190平方米。
“爱丁堡”小区管理公约约定，移交物业时，开发商按房屋总建筑面积5‰的比例向物业管理公司提供物管用房。物管用房按建筑安装工程造价折算，以购房者应缴纳的住宅公用部位、共用设施设备维修基金充抵。该管理用房属业主共有。
20RR年9月28日、20RR年7月26日、20RR年8月24日、20RR年5月30日，重庆成越实业发展有限公司（以下简称成越公司）向中国农业银行重庆市渝中支行（以下简称农业银行）四次借款1150万元，新洲公司以其所有的位于重庆市江北区李家花园读书梁“爱丁名苑”1-B号一层、二层（整层）4616.28平方米非住宅商用房提供抵押担保，新洲公司与农业银行签订了抵押合同并办理了登记手续，抵押登记号为：江北区（20RR）抵押第350号附（1）号。20RR年11月26日，成越公司与农业银行签订《（渝中）农银借字（20RR）第58号借款合同》，约定农业银行向成越公司发放总额为1960万元的贷款。同日，农业银行、成越公司、新洲公司签订（渝中）农银高抵字（20RR）第58号《最高额抵押合同》为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押合同登记手续，登记号为：江北区（20RR）抵押第519号。之后，20RR年12月16日、19日、23日、25日、26日、28日、30日，成越公司与农业银行分别签订借款合同，成越公司向农业银行借款1960万元。20RR年12月1日，成越公司、新洲公司、农业银行经协商注销了江北区（20RR）抵押第519号抵押登记。又对《（渝中）农银借字（20RR）第58号借款合同》项下欠款1874万元所对应的抵押物进行分解后重新签订了抵押合同，分别办理了抵押登记，登记号为：江北区（20RR）抵押第863号、862号、860号、859号、855号、854号，分解后的抵押物为：新洲公司所有的位于重庆市江北区李家花园读书梁“爱丁名苑”2、3号负一层、负二层车库4556.91平方米、“爱丁名苑”3号附9号物理层二层商用房1013.19平方米、“爱丁名苑”3号附7号物理层二层商用房46.77平方米、“爱丁名苑”3号附6号物理层二层商用房45.44平方米、“爱丁名苑”3号附2号物理层二层商用房77.81平方米、“爱丁名苑”3号附1号物理层二层商用房1187.14平方米。
20RR年2月11日，农业银行向新洲公司出具《申明》，载明：“经我行研究决定，同意重庆新洲实业（集团）有限公司对在我行所抵押的爱丁堡项目房地产进行销售。但新洲公司必须偿还完抵押贷款及所欠利息之后，我行方能解除爱丁堡项目部分房产的抵押权登记”。
因成越公司到期未还清借款，农业银行于20RR年1月18日向重庆市高级人民法院提起诉讼，要求成越公司偿还贷款本金3004万元以及拖欠的利息、罚息、逾期利息及复利796.997632万元（截止到20RR年12月20日），以及从20RR年12月21日起至贷款全部清偿期间的利息、罚息、逾期利息及复利按照中国人民银行的相关规定计算支付，利随本清；
如成越公司不履行上述还款义务，请求判令新洲公司承担担保责任，要求处置贷款抵押物并就所得价款优先受偿；
判令两被告承担本案的全部诉讼费用和其他实现债权的相关费用。20RR年8月24日，重庆市高级人民法院（20RR）渝高法民初字第2号民事判决书判决：一、成越公司在本判决生效之日起10日内向农业银行偿还贷款本金3004万元及贷款利息、罚息、逾期利息及复利796.997632万元（截止到20RR年12月20日止）；
从20RR年12月21日起至偿付之日止的利息、罚息、逾期利息及复利按照中国人民银行的相关规定计算支付，利随本清。二、成越公司在上述期限内不履行上述义务时，农业银行对新洲公司设定抵押的营业用房及车库等抵押物享有优先受偿权，但属抵押权人同意后已合法出售并经法定程序予以确认的抵押物除外。三、驳回农业银行的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。农业银行已向重庆市第一中级人民法院申请执行。
另查明，爱丁名苑小区的竣工图纸上未标明物业管理用房的具体位置。爱丁名苑业委会、新洲公司均认可当时的法律、政策未强制规定施工设计、竣工图纸上应标明物业管理用房的具体方位，仅在新洲公司对爱丁名苑小区进行宣传的剖面图上标明了物业管理用房的位置。重庆市江北区房屋管理局于20RR年7月23日出具的《关于爱丁名苑物管用房情况说明》载明：保洁房（D幢第1栋－2层）、保安房（C幢第1栋－1层）、工程部（B幢第1栋－1层）均系架空层，不计入测绘销售面积，归业主所有。仓库（B幢第1栋－2层），建筑面积292.834平方米系小区设备房，已公摊入业主购房面积，物管办公室（A幢第1栋－1层2号），建筑面积165.92平方米。爱丁名苑小区的物业管理公司重庆景和物业管理有限公司也在该情况说明上加盖了公章。对物管办公室，爱丁名苑业委会、新洲公司均确认在20RR年即已设置了抵押担保，正被司法处置中。
经审理，合议庭认为：
根据《物业管理条例》的相关规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主，业主依法享有物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。新洲公司作为爱丁名苑小区的建设单位，应按前述规定为爱丁名苑小区配置物业管理用房并将其移交小区的物业管理企业。新洲公司移交爱丁名苑小区物业管理企业作物业管理用房的保洁房、保安房、工程部、仓库、物管办公室五处房屋，经房屋产权部门确认，其中的保洁房、保安房、工程部均系架空层，不计入测绘销售面积。因此，保洁房、保安房、工程部不能成为新洲公司应配置并移交的物业管理用房。经爱丁名苑业委会、新洲公司共同确认，物管办公室在业委会成立前即已设置了抵押担保，且被司法处置，也不能成为新洲公司应配置并移交的物业管理用房。由此，新洲公司应按爱丁名苑小区总建筑面积108809.44平方米的5‰向爱丁名苑小区全体业主提供位于该小区范围内544.05平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房，并移交给该小区的全体业主。
据此，判决如下：
重庆新洲实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十R五日内向爱丁名苑住宅小区全体业主提供位于该小区范围内544.05平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房，并移交给该小区的全体业主。
宣判后，新洲公司不服提出上诉，二审驳回上诉，维持原判。
三、评析
《重庆市物业管理条例》第四十四条规定：前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。
在现实中，存在很多移交物业服务用房瑕疵的情况，上述案例即是经常出现的情况之一。
首先，架空层本身属于全体业主的共有产权，不属于任何单独的个人所有，因此，房地产开发公司不能把架空层当成其所属的产权进行转移，更不能当成物业管理用房转移。
同理，存在抵押的房屋存在被拍卖、变卖的风险，也同样不能作为物业服务用房的标的进行转移。
四、启示
移交物业管理用房瑕疵的问题在司法审判实践中并不多见，但在《物业管理条例》中对业主移交物业管理用房的质量问题确实没有一个明确的规定。这才导致实践中，业主移交物业管理用房的质量五花八门，因此在重新修订《重庆市物业管理条例》的过程中，有必要对移交物业管理用房的标准进行细化规定，如移交时间、移交方式，以及未能及时有效移交物业管理用房的补偿标准。
侵占公共场地应当返还
摘要
原告重庆市江北区绿湾·嘉景苑业主委员会起诉小区房地产开发公司认为，被告没有经任何部门及广大业主的同意，强占此公共场地修建了27个门面。请求判令被告返还强占的公共场地。经法院审理判决：被告将用于修建27个门面计建筑面积378.19平方米的公共场地返还给重庆市江北区绿湾·嘉景苑全体业主。
一、案情
原告重庆市江北区绿湾·嘉景苑业主委员会。
被告重钢集团中兴实业公司。
原告绿湾业委会诉称，位于重庆市江北区中兴段336号、337号阳台下有面积约为350平方米的场地系全体业主共有。20RR年9月，被告没有经任何部门及广大业主的同意，强占此公共场地修建了27个门面，业主要求收回，但被告置之不理。请求判令被告返还强占的公共场地。
被告中兴公司答辩，被告占用小区公共通道花费了50多万元修建门面属实，面积为378.19平方米，被告的资金投入应当收回。请求依法裁决。
二、审理
经审理查明，位于重庆市江北区中兴段336号、337号绿湾·嘉景苑小区房屋由重庆市宏发房地产开发公司建设并销售。20RR年重庆市宏发房地产开发公司未经审批，在重庆市江北区中兴段336号、337号房屋（绿湾·嘉景苑小区）阳台下面的公共场地修建了27个门面，计建筑面积378.19平方米。此门面由中兴公司出租并收取租金。
绿湾·嘉景苑小区有370名业主，绿湾业委会于20RR年5月成立，同年11月6日，业委会召开业主代表大会，决定提起诉讼收回公共场地和门面，该小区共有267户业主签字同意通过诉讼程序收回公共场地。
诉讼中，中兴公司、重庆市宏发房地产开发公司声明：本案讼争门面计建筑面积378.19平方米，重庆市宏发房地产开发公司修建后，已交由中兴公司接管，关于此门面产生的权利义务均由中兴公司承担。
经审理法院认为：
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十R五条的规定，经小区过半数业主的同意，业主委员会可以就涉及小区业主共同权益的事项作为原告提起民事诉讼。绿湾业委会起诉中兴公司要求收回共有场地，已取得了小区大多数业主的签字同意，具备原告主体资格。重庆市宏发房地产开发公司占用绿湾·嘉景苑小区业主共有的公共场地建筑面积378.19平方米（位于江北区中兴段336号、337号房屋阳台下面）修建门面，中兴公司将此门面用于出租，未取得权利人的同意，侵害了小区业主的公共权益。诉讼中，中兴公司、重庆市宏发房地产开发公司发表声明，本案讼争建筑面积378.19平方米的门面，重庆市宏发房地产开发公司修建后，已交由中兴公司接管，由此产生的权利义务均由中兴公司承担。此权利义务的转让不违反法律规定，绿湾业委会对此亦无异议，故中兴公司在本案中应当承担侵权的民事责任。绿湾业委会要求中兴公司返还占用的建筑面积378.19平方米公共场地的诉讼请求，法院予以支持。
据此判决如下：
重钢集团中兴实业公司于本判决生效后十日内将位于江北区中兴段336号、337号房屋下面用于修建27个门面计建筑面积378.19平方米的公共场地返还给重庆市江北区绿湾·嘉景苑全体业主。
宣判后，原告未上诉。
三、评析
在物权法生效以前，开发商侵占小区公共绿地事件在国内频发，而物权法已经明确确认了公共绿地的共有权属性质，这也为审理侵占小区公共绿地的案件提供了法律依据，因此在物权法生效以后仍然侵占小区公共绿地、公共空间的案件可以直接援引物权法对相关权利性质的规定进行判定。
除了公共绿地，在审判实践中还有很多其他情形的侵占小区公共空间的案例值得回顾和探讨：
1、侵占公共电梯间、房屋楼顶、外墙墙面做广告。在审判实践中，有些房地产开发商在小区商品房出售以后仍然侵占小区公共电梯间、房屋屋顶或者公共外墙墙面做广告。而其所得收益，有些归房地产开发商私自所有，有些借助业主委员会没有主体资格，通过与业主协商，大量侵占广告费收益；
2、侵占小区公共绿地，用于建造门面等商品性住房。这类情况也很多见，在物权法实施以后，通过诉讼的途径已经解决了一些小区所存在的该类纠纷。
3、侵占架空层纠纷。该类纠纷的数量最多，由于架空层属于全体业主所有，其权益维护成本相对较高，需要全体业主通过业主大会表决是否通过诉讼途径解决该类纠纷，而现实中，业主搭便车的心理一般比较严重，再加上我国自古就有“枪打出头鸟”的思想，因此，对于架空层往往缺少实体性保护。
这几类侵占小区公共空间的案件，在司法实践中都面临同样的一个困境，就是业主大会的表决方式问题，《物权法》规定“决定……事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”这仅仅是规定了一个表决结果的确定问题，但是对于具体的操作，却缺少明细规定。
四、启示
“法律的生命在于实践”，对于侵占公共空间的侵权纠纷，不仅仅是制定规则，确定何种空间属于业主共同所有，更重要的是赋予业主可以方便使用的法律武器，否则，权利即是空谈。
业主在小区内停车能否拒交停车费
摘要：
原告重庆富全物业管理有限公司起诉小区业主张某某，认为被告张某某有牌号为渝×××的汽车，从20RR年7月4日起到20RR年8月30日一直拖欠停车服务费3720元。现起诉来院要求被告支付停车服务费及滞纳金。法院审理认为，被告应当按照富全公司与小区业主委员会所签《物业服务合同》的约定支付停车使用费。
一、案情
原告重庆富全物业管理有限公司。
被告张某某。
原告富全公司诉称，20RR年重庆江北区洋河三村国航住宅小区业主委员会受业主大会的委托，就物业管理服务公开向社会招标，我公司根据招标文件的要求参与了竞标。20RR年6月23日我公司在由该小区业主委员会组织业主代表召开的公开评标会上中标，会上，业主委员会主任宣布中标结果，并要求我公司在20天内做好进场准备，20天后进驻小区。20RR年7月3日，我公司接到业主委员会的通知，要求我公司7月4日到小区老干中心参加会议。会上应洋河三村国航住宅小区业委会的要求，我公司提前于20RR年7月4日与小区原物业管理企业交接，并从20RR年7月4日18时正式对小区进行物业服务。之后，我公司与业主委员会多次对物业服务合同的条款进行协商，小区业主委员会并于20RR年10月13日下午在小区老干中心召开业主代表大会，就物业服务合同中的安防条款，广泛征求业主代表的意见。20RR年4月3日晚上，经小区业主委员会与我公司协商一致后，将物业服务合同的全文在小区进行公示，20RR年4月18日小区业主委员会与我公司签订了物业服务合同。合同中明确了我公司在小区的服务期限从20RR年7月4日18时起至20RR年7月4日18时止，约定了小区物业服务的内容、标准及物业服务费和停车服务费的收取标准。我公司从进驻小区以来，一直是按照合同的约定认真的履行了物业服务中的各项职责。被告张某某有牌号为渝×××的车一辆，从20RR年7月4日起到20RR年8月30日一直拖欠停车服务费3720元。我公司洋河管理处的工作人员从20RR年5月起至今已多次采取多种形式（电话、当面提醒、一对一的发书面通知、委托业主委员会通知、在小区前后门岗、单元门口和公示栏张贴催收欠费通知、发送快递等）进行催收，要求被告按照物业服务合同约定缴纳停车服务费，但被告置之不理，一直拖欠至今。停车场是全体业主之共有，收取的停车服务费主要用于补贴小区业主每户每月的垃圾处置费等。被告拖欠行为违背了物业服务合同的约定，已侵害我公司的利益。为维护公司合法权益，请法院判令：1、被告支付原告20RR年7月至20RR年8月的停车服务费3720元（20RR年7月至20RR年6月每月按100元计，20RR年7、8月每月按60元计，每月的停车服务费应于当月的25-30日缴纳），违约金1253.41元（每月欠缴停车服务费的违约金，从欠费的次月1日起至20RR年8月30日止，每日按欠费数额的万分之五计算）；
2、诉讼费由被告承担。
被告张某某辩称，一、原告主体不适格。原告仅凭《物管合同》不具备起诉被告欠停车费的资格。根据《物管合同》第九条和第十条约定，原告只是根据全体业主的授权代为收取停车费或签订《停车协议》，因原、被告未签《停车协议》，故在发生纠纷的情况下，全体业主或业委会才是此纠纷的适格当事人。二、被告不欠停车费。虽然被告有车，但并未在小区停车，原告出示的所谓停车证据全是原告自己的记录，没有被告签名或认可，该证据不具有真实性，且与事实也不相符合。实际情况是被告没有在小区停车，不欠任何停车费，故起诉被告欠费没有任何事实依据。三、原告起诉的欠费已过诉讼时效。综上，原告的起诉没有事实依据和法律依据，应予驳回。
二、审理
经审理查明，20RR年4月18日，原告富全公司（乙方）与重庆市江北区洋河三村国航住宅小区业主委员会（甲方）签订的《重庆市江北区洋河三村国航住宅小区物业服务合同》约定：根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主公约》的约定，甲方通过招标的方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就重庆市江北区洋河三村国航住宅小区实施物业管理服务的相关事宜，订立本合同；
物业名称重庆市江北区洋河三村国航住宅小区；
坐落位置重庆市江北区洋河三村某地；
甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容是：…市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道…，维护小区的交通秩序与公共场地车辆停放的秩序…；
本物业管理区的物业服务费根据甲乙双方的约定住宅及公房按0.40元/平方米，每月收取，经营用房按1.20元/平方米，每月收取；
业主应于每月25日起至30日缴纳物业服务费；
第九条 小区停车费标准：1、小区所有露天停车使用场地属全体业主所有，乙方按100元/辆·月向车主收取，2、小区内停车库属原公房售房单位所有，按第六条规定收费标准向所属单位收取。停车费收入业主委员会每季度提成2500元用作业主委员会办公费用，其余归乙方是收入，用于补贴垃圾处置费、水电公摊、输差。乙方每半年向甲方报告一次收费情况；
第十条 乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车场地使用及管理服务方面的权利义务关系；
第十三条 乙方享有的权利，…乙方按照本合同有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用；
合同期限，20RR年7月4日18时起至20RR年7月3日18时止，合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；
第二十三条 甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同进行了备案。前述物业服务合同期满后，原告仍在江北区洋河三村国航住宅小区提供物业服务。
经查，重庆市市政管理委员会颁发了国航洋河家属院停车场的《重庆市公共停车楼场服务许可证》，该许可证载明的管理单位是原告富全公司，有效时间至20RR年7月20日止。
被告张某某长期居住于江北区洋河三村国航住宅小区71号5-1号房屋。证据显示，20RR年7月至20RR年8月期间，被告的渝AS4540号车时常出入并停放国航洋河家属院停车场。没有证据显示，被告向原告缴纳了停车服务费。
20RR年1月28日，原告诉至法院，要求被告支付停车服务费。
原告举示的通知及国内特快专递邮件详情单，没有证据证实已为被告收到，且原告亦承认特快专递被退还。
被告举示的证明二份，因证人未依法出庭接受质证，故该二份证明的真实性，法院难以确认。仅凭被告举示的车辆出入证，难以证明被告的渝AS4540号车的停放情况。
法院认为，原告富全公司与重庆市江北区洋河三村国航住宅小区业主委员会所签《重庆市江北区洋河三村国航住宅小区物业服务合同》对被告张某某具有约束力。
前述物业服务合同约定，原告按100元/辆·月向车主收取。本案证据证实，20RR年7月至20RR年8月期间，被告张某某的渝AS4540号车时常出入并停放国航洋河家属院停车场。相对应被告亦应履行合同，每月向原告缴纳停车服务费。20RR年7、8月原告主张的停车费是每月60元，故该二个月，被告按每月60元缴纳停车服务费。
根据原告按100元/辆·月向车主收取的约定，被告应每月向原告缴纳停车服务费，当月未缴纳停车服务费，即为逾期。我国《民法通则》第一百三十R五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告系20RR年1月28日诉至法院，要求被告支付停车服务费，没有证据显示诉讼前，有原告向被告主张停车服务费等诉讼时效中断、中止情形的发生，因此，20RR年12月（含该月）前停车服务费的支付请求，已过二年的诉讼时效期限。对20RR年12月（含该月）前停车服务费的支付请求，法院不予支持。20RR年1月（含该月）后停车服务费的支付请求，未过二年的诉讼时效期限，原告请求给付，法院予以支持。
原告要求支付的逾期付款违约金，法院不予支持。因为，对停车服务费逾期付款，双方没有约定违约金，而原告依据要求给付逾期付款违约金的条款是针对物业服务费，而非停车服务费。
被告称原告出示的所谓停车证据全是原告自己的记录，没有被告签名或认可，该证据不具有真实性。法院认为，原告举示的江北洋河三村车辆出入登记表等证据，虽无被告的签名或认可，但原告举示的各证据能相互印证，且无反驳证据证实原告举示的证据存在不真实性。故原告的证据能够证实被告的车时常停放于国航洋河家属院停车场。另一方面说，被告长期居住江北区洋河三村国航住宅小区，其却称自己的车不停放居住的小区，而是停放离家较远的单位。被告这一说法有违常规，也无确凿证据证实。被告又称自己的车辆停放朋友处，也无相应证据证实。故被告称其车从未停放国航洋河家属院停车场，法院不予认可。
被告称原告主体不适格，法院不予支持。其一，根据《重庆市江北区洋河三村国航住宅小区物业服务合同》约定，原告有收取停车服务费的权利，原告收取的停车服务费在支付约定费用外，归原告所有。其二，证据显示，经有权机关审批同意，原告是国航洋河家属院停车场的管理者，据此，原告亦有权收取停车服务费。原告在收取停车服务费后，相对应其对停放的车辆亦有看护之责。由此，法院认为原告是本案适格主体。
综上所述江北区法院判决如下：
1、本判决生效之日起三日内，张某某支付重庆富全物业管理有限公司20RR年1月至20RR年8月的停车服务费1920元。
2、驳回重庆富全物业管理有限公司其他诉讼请求。
三、评析
除了物业服务费以外，停车费问题是影响小区和谐物业关系的有一大矛盾，本案中所述的停车费纠纷即是其中一例。
在实质上，停车费只是各种物业服务费之一，因此，小区业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同中含有的停车费方面的约定也理所当然的会约束到所有业主。业主以不清楚业主委员会与物业服务企业的合同为由提出抗辩，是没有道理的。
另外，关于小区以外的车辆在小区内停放的问题也应当引起重视。该类纠纷诉至法院的并不多，很大一部分原因在于业主“事不关己高高挂起”的搭便车思想，但一旦事情发生在业主自己身上，则可能会与物业服务企业产生较大的争执。比如：小区外的车辆在小区内停车，其停车费应当由谁收取？依照《物权法》的相关规定，规划范围内的停车位属于房地产开发公司所有，否则属于全体业主共有，目前有很多建设年代比较早的小区，根本就没有对小区内的停车位进行规划，因此，依照物权法，停车位就应当属于全体业主共有。而实践中，共有的车位往往被拿来当成物业公司的私人空间，随意出租，这类小区的环境和安全带来不小的隐患。
四、启示
除了物业服务费以外，停车费也是小区业主与房地产开发公司矛盾争议的焦点，但是《物业管理条例》并没有对停车费服务费做任何约定，这就留给了小区物业服务企业与业主委员会的协商空间。而现实中，协商不成往往就不得不对簿公堂，因此，在修订《重庆市物业管理条例》的过程中，有必要考虑停车服务费的限定标准问题。
业主委员会能否作为被告参与诉讼
摘要
原告重庆嘉和日盛置业发展有限公司起诉被告江北区世纪中环业主委员会认为，《重庆市物业管理办法》规定物业管理用房按建筑安装工程造价折算价款，由购房人支付。现全体业主获得了房屋并出卖给原告，却没有支付物业管理用房的成本价，损害了原告的权益，故提起诉讼，请求依法判令：江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主向原告支付中环大厦137.3平方米物业管理用房的价款164760元。经法院审理认为，被告江北区世纪中环业主委员会在该案诉讼中未获得全体业主的授权，不能作为本案被告参与诉讼，据此驳回原告的起诉。
一、案情
原告重庆嘉和日盛置业发展有限公司。
被告江北区世纪中环业主委员会。
原告嘉和日盛公司诉称，中环大厦由重庆环球物业公司（现更名为重庆嘉和日盛置业发展有限公司）、重庆市江北区房地产综合开发公司开发建设，20RR年，被告代表中环大厦物业管理区域内的全体业主（以下称全体业主）提起诉讼，要求按《重庆市物业管理办法》第二十条的规定，获得137.3平方米的房屋作为物管用房。20RR年5月23日，江北区人民法院作出（20RR）江民初字第2661号民事判决，其中第一项判令原告在中环大厦平街四层（物理五层）范围内，向全体业主提供105.74平方米的物业管理用房，第二项判令原告将该105.74平方米的物业管理用房、及中环大厦平街一层31.53平方米的产权转移登记给全体业主。原告不服，提起上诉，20RR年9月26日，重庆市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。随后，被告申请执行生效判决。20RR年5月20日，原、被告达成执行和解协议，约定：1、原告提供105.74平方米的物业管理用房，并将产权转移登记给全体业主；
2、全体业主将105.74平方米的物业管理用房的产权出卖给原告，价款为25万元；
3、为提高效率、简化手续，原告与江北区世纪中环物业管理区域的全体业主之间不办理交付、过后手续，即不需将上述物业管理用房过户给江北区世纪中环物业管理区域的全体业主、然后再过户回原告；
4、原告按行政主管部门的要求，将31.53平方米质保室的产权转移登记给全体业主。该协议生效后，原告开始履行付款义务，其中20RR年5月25日支付12.5万元，并将于20RR年6月5日前付清余款。原告认为，《重庆市物业管理办法》第二十条在规定售房单位按总面积千分之五的比例提供物业管理用房的同时，也规定物业管理用房按建筑安装工程造价折算价款，由购房人支付。这体现了权利与义务的统一。现全体业主获得了房屋并出卖给原告，获得了利益，却没有支付物业管理用房的成本价，损害了原告的权益，故提起诉讼，请求依法判令：1、江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主向原告支付中环大厦137.3平方米物业管理用房的价款164760元（按建筑安装工程造价1200元/平方米计算）；
2、本案诉讼费由江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主承担。
二、审理
经审查，原告的诉讼请求为要求江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主向原告支付中环大厦137.3平方米物业管理用房的价款164760元，原告该请求针对的责任主体是江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主。而被告世纪中环业委会作为江北区世纪中环业主大会的执行机构，其本身并不具备独立承担民事责任的能力，且在没有小区业主大会表决同意的情况下，世纪中环业委会亦无权对小区全体业主的实体权利和义务进行处分。因此，原告将世纪中环业委会作为本案被告提起诉讼，属被告主体不适格，其起诉应予驳回。
据此、裁定如下：
驳回重庆嘉和日盛置业发展有限公司的起诉。
本案宣判后，原告不服提起上诉，二审法院驳回上诉、维持原裁定。
三、评析
业主委员会的主题资格问题一直是司法领域讨论的热点，重庆市司法系统对业主委员会资格的认定主要依据是20RR年11月1日重庆市高级人民法院发布的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》，其中明确指出：业主委员会成为诉讼主体应当限定于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼，且应当是依法成立的业主委员会；
业主委员会可以以自己的名义，在物业管理活动中，为维护业主的公共利益形式诉讼权。其他地方法院的司法解释与此大体相类似。
重庆市高级人民法院的规定明确指出，“业主委员会可以以自己的名义……行使起诉权”。因此，一般不赋予业主委员会的被告主体资格，至于业主委员会是否可以成为反诉的被告，则视具体案件而定。
这样就形成了一个尴尬的现象，业主委员会可以作为原告行使起诉权，却不能作为被告行使抗辩权，除非就所诉事项获得业主委员会的授权，这也导致业主委员会在诉讼权利义务主体上的不对等，不利于保护诉讼相对方的权利义务。
由于长期以来对业主委员会代理性质的认定，因此，解决这一难题则着眼于解决业主大会的主体资格问题，《北京市物业管理条例》在这个方面曾经进行过有益的尝试，仔细对比阅读于20RR年4月颁布，10月施行的《北京市物业管理条例》的和之前该条例的草案可以发现，原草案中“业主大会可以申请法人资格登记”制度在正式颁布施行时被抹去。
但这并不意味着对业主大会主体资格的否定，相反，在20RR年8月，北京市又出台了《北京市住宅业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》其中第二十四条【业主大会登记】规定：“本市试行业主大会登记制度。业主大会成立、完成备案手续的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理登记，业主委员会凭登记证明，向区县公安分局申请刻制业主大会印章。”该条规定如获通过，将是国内对业主大会主体资格认定方面的一个开创性规定，但此条款的局限性也很明显，其仅仅是在征求是否应当进行业主大会的登记，并没有明确指出业主大会是否可以申请法人资格，但在进行业主大会登记以后，已经能够解决业主大会的税务登记问题。
因此，在《重庆市物业管理条例》的修订中有条件引入《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》中对业主委员会主体资格的认定，在更广阔的领域赋予业主委员会民事主体资格，同时，试行业主大会备案登记制度。
四、启示
业主委员会的主体资格可以通过业主大会主体资格的确立来变相的解决，以避免本案中出现的诉讼地位不公平现象。
【篇三】红色物业典型案例
9种典型物业纠纷典型案例
类型一、物业公司不是“第二警力
案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。
分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。
点评当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。
类型二、业主与业主直接对簿公堂
案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之
噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。
分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。
类型三、物业管理费要明示
去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。
分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。
点评当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。
类型四、业委会擅自打官司
案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险，业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。
分析：国务院《物业管理条例》规定，谁拥有房地产权证谁就是业主，业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，它无权作出任何重大决议，包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。
点评目前，在本市一些小区，有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼，有一个小区业委会一年里共打了8起官司，输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而大多在征询意见时往往写上这么一句话：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会，则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有3种，即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。
类型五、物业公司截留物业管理费
案例：虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12％的管理
